上海保障性租赁住房热点问答
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(资料图片仅供参考)
Q：这次《实施意见》聚焦上海新市民、青年人等有住房困难的群体，怎么样调控好保障性租赁住房的调控价格，让这些群体可以承担得起，在这些方面会有哪些制度考虑?
A：《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》规定，“面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下;面向本园区、本单位、本系统职工等定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。”
政府对保障性租赁住房租赁价格的管控主要包括初次定价和动态调价两个环节。初次定价环节，市、区房管部门加强市场租赁住房租金水平的监测，对出租单位制定的租赁价格是否处在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下进行监管。动态调价环节，从严控制租金涨幅;目前计划，保障性租赁住房租金的年涨幅最高不得超过5%。
这一幅度，略低于职工工资和居民收入的增长水平，同时能够覆盖出租单位的贷款利息等财务成本，兼顾了租户可负担和企业可持续两方面因素。总体来看，只要控制好涨幅，保障性租赁住房的租金稳定性将会随着时间推移逐步显现，承租对象也能够对未来租房支出形成合理、稳定的预期，更加安心地租房居住。
02
Q：本市在解决公共服务行业一线职工，比如家政、快递小哥他们住房问题，我们有什么切实的好的举措?
A：自2020年以来，本市积极推进公租房拆套合租和宿舍型房源供应，提供一张床、一间房形态的公租房，满足环卫、快递等公共服务行业一线职工就近住宿需求。准入条件上，建立“绿色通道”，允许先入住、后补居住证。租赁价格上，在公租房租金基础上进一步从优，使一张床的租金控制在每月500-800元左右。截至目前，累计供应床位8000余张，取得良好社会反响。
下一步，我们将继续做好公租房拆套合租和宿舍型房源供应工作;同时，结合保障性租赁住房工作推进，广泛动员社会力量，加大力度提供宿舍型保障性租赁住房。作为《实施意见》配套政策之一，近期我们正在抓紧制定非居住房屋改建保障性租赁住房的政策细则，计划在年底前出台。这项政策将为盘活存量非居住房屋资源，改建宿舍型保障性租赁住房提供更加有力的支撑。我们将尽最大努力解决好公共服务行业一线职工的住房保障问题，让那些为城市运行默默无闻作出贡献的普通劳动者，享有更加体面、更有尊严的居住生活。
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Q：本市保障性租赁住房的供应方式和申请条件是什么，具体如何申请?
A：本市保障性租赁住房实行多主体供给。根据项目建设主体的不同，有的由产业园区、用人单位自建，面向本园区、本单位职工定向供应，有的由专业住房租赁企业新建、改建，面向社会符合条件对象供应，采用向单位整体出租和向个人分散出租相结合的方式供应。
无论采用何种方式供应，入住保障性租赁住房的对象，必须符合保障性租赁住房基本准入条件：一是在本市合法就业、在职工作;二是在本市存在住房困难，住房困难的面积标准，原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。
在申请流程上，申请入住的对象通过单位或由本人直接向保障性租赁住房出租方提出申请，由出租方进行审核，其中在本市的住房情况由住房保障机构按规定予以核查;通过审核后，方可签订租赁合同。
目前，我们正在抓紧建设和完善全市统一的住房租赁的服务平台，开发“我要租房”的应用场景，保障性租赁住房出租信息将通过平台统一发布。当然这个平台不仅仅有保障性租赁住房出租信息，还有各类租赁住房的出租信息，能够为广大市民为新市民、青年人提供更加便捷的一站式租房服务。
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Q：下阶段上海围绕产业园区、产业人才租赁住房需求会出台什么样的政策，会对上海产业园区的发展有哪些促进?
A：近期，我委将重点围绕重点产业高质量发展方向，以产业空间布局和产业地图为导引，结合五个新城“一城一名园”、“南北转型”、特色产业园区、民企总部集聚区建设工作，聚焦产业人才和骨干的安居需求，按照“相对集中”的空间布局原则，研究调整产业园区宿舍型保障性租赁住房统一建设方式，细化管控要求，编制《产业园区工业项目配套建设租赁住房规划建设管理细则》，用足用好政策，在高效利用产业园区配套空间支持宿舍型保障性租赁住房建设的同时，进一步提高居住品质。
首先，在综合考虑区域职住平衡情况、企业经营情况、企业在职员工实际居住需求基础上，鼓励企业用好产业园区15%工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地和建筑面积，支持将该部分面积用于建设宿舍型保障性租赁住房;鼓励产业园区将多个工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一开展建设。
其次，对于闲置和低效利用的厂房等非居住存量房屋，在符合相关要求的前提下，允许有序改建为宿舍型保障性租赁住房。
同时，围绕市政府“保障性租赁住房建设筹措任务目标”，加强市区联动，分类施策，推动产业园区根据空间资源条件，因地制宜提升园区综合配套服务功能，拓展打通多种类型人才租赁住房的筹措和衔接渠道，满足不同类型产业人才不同生活、发展阶段的居住需求。例如，松江经济技术开发区目前有12000余套保障性租赁住房，既包括企业利用配套比例自建的员工宿舍，也包括园区配建的一些人才公寓。未来一两年，松江经济技术开发区还将新增3000余套不同类型的保障性租赁住房，满足园区产业人才的需求和产业发展的需要。
我们希望，通过面向全市产业园区战略性新兴产业和优质企业定向新增宿舍型保障性租赁住房，着力解决园区就业的新市民、青年人等的住房困难问题，增强园区和企业的竞争力以及就业岗位的吸引力，促进特色产业园区等重点区域职住平衡和产业发展，着力建设更具创新力、竞争力、持续发力的“产业节点”，推动产城融合、汇聚成势，稳固发展高端产业引领的前沿阵地。
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Q：加快发展我市保障性租赁住房的实施过程中，在规划和土地支持方面有哪些具体的政策和举措?
A：根据《关于加快发展我市保障性租赁住房的实施意见》，我局配合市住建委、市房管局正开展编制《上海保障性租赁住房规划》工作，目前已基本形成工作方案。该规划一方面着力“顶层设计、战略引领”，谋划至2035年建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的总体安排;另一方面着力“近远结合、精准落地、补齐短板”，坚持分区分类差异化引导，“十四五”时期优先保障供需矛盾突出地区，推动保障性租赁住房更高质量、更高水平规划建设。
按照专项规划明确的目标任务，在详细规划和建筑管理方面，我局将进一步开展以下三方面工作：
一是着眼促进保障性住房供需匹配、产城融合，选址主要聚焦轨交站点附近、五大新城、产业园区及周边等就业人口集中、租赁住房需求集中的区域。
二是着眼提高新市民、新青年等的幸福感和获得感，按照十五分钟社区生活圈建设的标准，为保障性租赁住房提供各类公共服务、公共空间等配套设施。
三是着力提升租赁住房规划建设标准，倡导开放式街区理念，通过连廊、底层架空等增设邻里交往空间，使上海的租住生活更富魅力、更有温度、更具吸引力。
在土地政策方面，落实国家明确的五条用地路径：
一是利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。
二是利用企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房，可变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。
三是利用企事业单位非居住存量房屋改建保障性租赁住房，不变更土地用途、不补缴土地价款。
四是产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配套建设保障性租赁住房，并鼓励将各项目的配套比例集中统建。
五是单独选址的租赁住房用地，主要用于建设保障性租赁住房。新出让商品住房用地继续配建不少于5%的保障性住房，无偿移交政府，主要用作公租房;继续配建不少于15%的自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房。对于自持部分，鼓励各区统筹配建面积，集中实施配建，集中实施配建的保障性租赁住房应当先于商品住房供地或同时供地。
06
Q：上海将怎样具体落实《实施意见》，有哪些重点?五个新城等住房需求较大的区域，保障性租赁住房建设供应有什么举措?
A：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局正在组织编制保障性租赁住房专项规划，发挥规划引领作用，有效扩大保障性租赁住房供给。当前，重点抓好以下三个方面工作：一是落实总量，明确路径。将到“十四五”期末累计规划建设筹措的60万套(间)保障性租赁住房全部落图、落地，统筹、指导各区推进保障性租赁住房规划、建设、供应全生命周期管理。计划今明两年建设筹措的24万套(间)，正在加快排摸梳理区域租赁需求、规划条件和存量房屋情况，采用新建、改建、配建等多种方式，尽快开工建设、改建改造认定，力争(今明两年)多做一点，满足新市民、青年人急迫的居住租赁需求。
二是优化布局，供需匹配。聚焦中心城区、五个新城等就业人口多、租赁需求大的区域，多渠道筹措保障性租赁住房，推动保障性租赁住房与人口规模相适应、与产业规模和结构相协调。在产业园区等就业集聚区域，因地制宜地提供宿舍型保障性租赁住房，加快建立从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次保障性租赁住房供应体系。
三是坚持公共交通导向，职住平衡。深入践行“人民城市”重要理念，把握好住房的民生属性，“十三五”期间我们出让集中式租赁住房项目用地150余幅，可建建筑面积约1000万平方米，在各大城市中租赁住房新建量位居第一，其中，38%位于轨道交通站点600米范围内(约50%位于产业园区周边)，都将在“十四五”期间形成供应。
今年市委市政府作出决定：新城轨道交通站点600米范围内，新建住宅以保障性租赁房为主。经初步排摸，至2025年，五个新城轨道交通站点600米范围内规划可建设筹措保障性租赁住房约4.4万套，占新城“十四五”保障性租赁住房比重约40%。
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Q：推进保障性租赁住房健康发展是一项长期的民生工作，如何在项目审批和资金支持方面给予更大的支持?
A：主要从两个方面加大推进力度，助力本市保障性租赁住房健康发展。一方面，积极稳妥推进保障性租赁住房项目的核准。2018年以来，我委已核准27个租赁住房项目，总投资约354亿元。下一步，我委将认真践行人民城市重要理念，对照本市“十四五”规划提出的目标要求，根据国家核准目录，按照保障性租赁住房的建设标准，继续做好项目核准审批，并与相关部门进一步加强协作、形成合力，多渠道增加供给，切实缓解本市住房突出问题，满足新市民、青年等人民群众最关切的住房需求。
另一方面，多措并举强化对保障性租赁住房的资金支持。一是进一步用好地方政府专项债券。今年年初，国家明确保障性安居工程正式纳入专项债券重点支持范围。当前，我们重点是做好明年专项债项目梳理申报工作，系统谋划保障性安居工程等专项债券支持领域项目。
二是持续用好企业债券。企业债具有期限长、利率低的优势，是保障房市场融资的较好工具。我们推动多家保障房建设运营企业通过发行企业债获得长期资金支持，目前已有16家企业累计发行19支企业债券，实际发行金额约247.5亿元。后续我们将继续支持满足条件的相关企业，特别是保障性租赁住房企业发行债券，拓宽融资渠道，降低融资成本，促进保障性租赁住房加快发展。
三是创新用好基础设施REITs工具。保障性租赁住房项目回收周期长、资金压力大。今年7月，国家发改委将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，对于盘活租赁住房建设企业的资金，以及拉动本市有效投资具有重要意义。下一步，我们将重点推进本市保障性租赁住房REITs试点工作，加强与企业的沟通对接，加快项目培育，在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，积极争取本市项目成功纳入REITs试点。
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Q：刚才大家多次提到多渠道扩大保障性租赁住房的供给，其中包括利用闲置和低效商业办公等非居住存量房屋进行改建，如何推动这类项目的落地，尤其是确保运营安全?
A：本市扩大保障性租赁住房供给，主要是通过鼓励多主体、多渠道参与，持续高质量推进本市保障性租赁住房的建设、筹措和供应工作。建设筹措的渠道有三个：新建，商品房配建，还有很重要的存量非居住类房屋的改建工作。这项工作的推进，将从三个方面进行：
一是精准梳理存量资源。“十四五”以来，本市已经逐步在探索非居住存量房屋改建成租赁住房。16个区都有非常好的、成功的项目改建试点案例。利用闲置低效既有的非居住存量房屋改建改造为租赁住房，市场主体都有较强的参与意愿。同时一些区位比较好、房型比较适配、租金可承受的房源非常受市场，特别是新市民和广大青年群体的欢迎。我们正在同步会同市国资管理部门、市规划资源部门精准梳理存量房屋资源，以需求为导向，以宜居为目标，重点在高校和科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商务和商业集聚区、五个新城、轨道交通站点600米范围内进一步梳理低效存量资源。
二是创新联合审批的机制。存量改建工作涉及管理环节比较多，目前本市正在抓紧制定改善非居住存量房屋改建成保障性租赁住房政策，在确保房屋结构安全、消防安全、管理安全三条安全底线的前提下，建立多部门联合审批的机制，将更多的闲置商业办公、厂房、仓储等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，增加保障性租赁住房的有效供给。
三是加大引导支持的力度。即将发布的《实施意见》明确，要充分利用好这类闲置低效资源，允许在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、不补交土地价款，同时执行民用水电气价格，并同步享受金融和税收优惠支持政策。这不仅有利于实现职住平衡，提高资源配置效率，推动城市有机更新，有利于更好地满足市场租住需求，为进一步改善区域社会治理开辟新路，也有利于引导市场参与主体规范运营和企业可持续发展，为重点保障人群提供更高品质、更安心居住的租赁住房的资源。
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